杭州:土地溢价率降低,项目去化减速,市场整体下行

  来源:中指研究院发布日期::2019-11-02浏览次数:178
“限房价、限地价”土地新政的执行,从拿地端稳定杭州楼市,未来两三年内杭州各板块价格体系将被限定,购房者对房价上涨的恐慌心理减轻,买房有了更宽松的挑选时间。

2019年1-10月,杭州全市土地出让金已经达到2424亿元,稳坐全国首位,赶超去年全年的2501亿元势在必行,今年土地市场整体表现依旧活跃。但是具体到季度成交来看,下半年全国市场下行后,杭州土地溢价率也随之走低。

2019前三季度商品住宅成交802万方,略高于去年同期。尽管三季度市场下行期项目去化有所放缓,但是在开发商积极推盘的加持下,整体成交规模稳住了。

接下来本文具体分析杭州2019年第三季度的市场表现。

01

土地市场执行“双限”条件,区域人才政策升级

土地“双限”,针对性精准调整市场,稳地价、稳房价、稳预期

6月29日,市区挂牌宅地出让条件中首次设置了“限房价、限地价”,新增毛坯销售均价、毛坯销售最高单价和精装限价。

“限房价、限地价”土地新政的执行,从拿地端稳定杭州楼市,未来两三年内杭州各板块价格体系将被限定,购房者对房价上涨的恐慌心理减轻,买房有了更宽松的挑选时间。毛坯均价与毛坯最高价的限定也给开发商提出利润难题,项目高低配或许无法成为开发商的盈利策略,产品质量与创新堪忧。

区域“抢人”进入白热化阶段

为吸引人才,政策不断加码。继降低落户门槛后,杭州再次出台新政吸引人才,2019年6月3日(含)之后的应届本科毕业生在杭州可以领到1万元的生活补贴,硕士生的补贴标准也由2万调升至3万,博士生的补贴标准由3万调升至5万。

区域“抢人”进入白热化阶段。余杭区发布新人才政策,毕业7年以内的高校毕业生,博士补贴5万、硕士补贴3万、本科补贴1万;萧山区发布“ 金梧桐” 人才安居计划,生活补贴最高博士8万、硕士6万、本科4万。

02

房企拿地理性,港资房企引关注

土地出让“双限”条件下,房企拿地趋于谨慎,但优质地块热度难挡

2018年三季度,杭州全市宅地共成交35宗,成交规划建面共计486万方,相比去年同期,推地节奏相同。三季度楼面价14333元/平方米,同比环比均下降,平均溢价率仅为10.6%。土地出让“双限”条件出台后,企业拿地都较为理性。优质地块竞争依然激烈,如多年没有供应的金沙湖板块,经过53轮竞价,最终绿城以总价44.29亿竞得,楼面价25810元/平方米,溢价率28%,仍有一定的利润空间。

萧山、余杭是三季度的成交大区,萧山区竞争最为激烈

萧山、余杭是三季度的成交大区,均成交11宗宅地。企业拿地趋于理性,从溢价率来看,萧山21%、拱墅19%,拿地竞争较为激烈。

宅地成交榜单

港资房企备受瞩目,新世界和新鸿基三季度在杭州拿下2块综合用地,总价均约百亿元,预示着杭州的商业发展将迈入新台阶。今年滨江集团加快深耕杭州,主攻城市核心地段,滨江集团占据楼面价TOP10榜单2席。

2019年三季度杭州宅地成交总价TOP10

2019年三季度杭州宅地成交楼面价TOP10

03

三季度住宅成交平稳,纯刚需户型退出主流地位

住宅市场供需走向平稳,出清周期3.7个月

2019年第三季度商品住宅成交291万方,相比第二季度基本持平。农历传统春节期间叠加2018下半年市场降温的状态尚未扭转,2019年一季度成交萎靡。到了二季度开始市场供求逐渐平稳,3、4、5月走出了小阳春涨势,银行利率下调、土拍市场率先回温、沁园涨价,都为新房市场带来了信心。下半场开始政策趋严,土拍限房价下购房者趋于理性,谨慎选择,开发商为了加速回款,积极推盘抢占客源,“金九”成交小幅上升。

截止9月底,商品住宅库存390万方,出清周期3.67个月。随着近期推盘量的上涨,杭州库存规模有所增加,但整体仍处于健康状态。

高价地入市带动了多个区域价格上涨,部分板块的未来限价上涨

余杭、临安与萧山是目前杭州市区刚需集中地,市场活跃度高,成交规模位居前三甲,为市区贡献63%的销售量。拱墅、滨江由于前期成交少,新项目的入市带来了明显的增长,如滨江区长期断供,中海云宸、时代滨江悦的入市,使得成交大幅上升。

从区域成交价格来看,随着地价上涨,多数区域成交均价上移。下城与上城位列第一梯队,下城区上半年推盘项目少,主要是凤起潮鸣等高价项目的网签拉动成交均价结构性上涨。江干区多个5万+项目的集中入市,如世茂天宸、龙湖葛洲坝景粼天着等,因此价格上升明显。富阳、临安仍然是价格洼地,但价格涨速不容小觑,富阳已迈进2万+阵营,目前仅临安在2万以下。

未来板块的房价被提前锁定,部分板块的未来限价上涨

“双限”条件施行后,已有宅地成交的板块未来售价已经很清晰,大部分的价格与当前在售项目价格基本持平,但也有几个板块出现了涨价,如崇贤新城现售高层价格约20500元/方,而新出让地块限价23000元/方。

地价上涨与改善需求激发90-140方户型热销,纯刚需小户型正退出主流地位

地价逼迫与改善需求激发90-140方户型销量,占比增加了16%;纯刚需小户型占比逐渐降至23%,新入市项目少有70-90方户型推出。除了临安、余杭、富阳的部分郊区刚需板块,杭州市区已经很难挑到总价200万以下的房源,其占比缩减至13%;200-400万成为主流总价段,是刚需与改善的普遍选择。

04

购房者选房更加理性,销售分化明显

三季度项目开盘去化率下滑至79%,市场观望情绪浓厚

2019年三季度,项目开盘平均去化率79%,相比去年三季度的90%,表现出购房者的理性,市场遇冷氛围开始传播。

从整体走势来看,传统农历春节期间,整体楼市“凉凉”,限价红利盘集中领证后,购房者积极性被调动起来,之后去化基本维持在80%左右,9月份杭州“红盘”绿城杨柳郡推出,报名人数过万,中签率仅5.6%,但选房现场弃选率超高,主要原因在于户型较差,购房者综合考虑后弃选,愈加冷静。

分化明显,倒挂项目出现“万人摇”,中高端、性价比低等是“流摇”的主要原因

自杭州摇号以来到9月底,杭州共产生15个“万人摇”项目,楼盘最大的特点是低单价、低总价,一二手倒挂严重,刚需、投资均参与,随着倒挂项目的清盘,未来“万人摇”现象将逐渐减少。

2019年以来杭州“万人摇”项目

三季度杭州共产生了82次流摇,热度最先褪去的临安,产生34次流摇;城东新城、萧山南站等板块的中高端项目也出现流摇;良渚、下沙等板块同样出现,主要是因为项目价格比周边高,购房者较为敏感。

2019三季度部分“流摇”项目

05

投资客集中挂牌套现,二手房成交量价疲软

从2019年3月开始,二手住宅迅速回暖,月度成交均在5000套以上,三季度开始成交逐月下滑。2018年以来交付房源的投资客集中挂牌套现,截止9月底,二手房挂牌量超9万套,土地双限和银行信贷政策影响市场预期,二手房成交疲软。

二手房市场从卖方市场向买方市场转变,议价空间出现,尤其是在部分二手住宅价格虚高的板块。9月杭州主城区二手住宅价格指数为5779点,环同比均下跌;主城区二手住宅挂牌均价为29092元/方,环比下降0.75%。

06

未来市场展望

稳预期成为首要目标,一城一策将更加落实;四季度或迎来新一轮供应高峰,整体房价表现为结构性小幅上涨;“双限”下房企拿地更加理性。

政策方面:在中央房住不炒、稳定楼市的主基调下,稳定预期成为首要目标,杭州接下来以稳为主,切实落实“一城一策”的调控方面,若市场持续高热度,或将出台更为严厉的土地政策或者限制备案价的政策,一区域一政策或者一板块一政策将成为杭州调控常态。

土地方面:“双限”政策下,市场高热度不再,房企回归理性,低溢价成为常态;房企拿地积极性降低,成为资金雄厚房企(尤其是具有国企或央企背景的房企)的拿地窗口期。

新房方面:“银十”和年底冲刺,房企加快回笼资金,市场将迎来新一轮的供应高峰,引起市场一波关注热度,但在预期回稳下,购房者趋于理性,成交规模或将保持稳定;当前政策环境下,房价上涨空间极小,更多的是伴随着高企地价而结构性上涨,但整体涨幅依然会被严格限制。

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